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信心2023:人口聚合力和产业竞争力正重塑佛山地产新格局

文章作者:佚名 人气:发表时间:2024-05-20 19:54:09

家,是一种情结;也是中国人的“根”。家不只是遮风挡雨的归宿,更是对美好生活的无限追求。

经历过去一年稳支柱、保交付、促消费系列政策释放,房地产也向着居住价值回归,正迎来行业发展的“新周期”。

房地产行业对上下游产业链的带动效应,以及宜居环境对人才吸聚和服务,对制造业大市佛山具有重要意义。

通过一线走访调研,我们看到“新周期”的效应已经开始显现。新年伊始,佛山房地产市场就捧回“开门红”的好成绩,2月佛山新房住宅成交面积环比上升117%,不仅恢复至三年前的成交规模,甚至达到了近11年新高。整个第一季度,佛山一手住房成交同比上升18.49%。市场信心加快恢复,交易活跃度持续提升。

同时,房地产的支柱产业地位进一步凸显。在“实体经济为本、制造业当家”的发展背景下,房地产行业承担着为产业发展和城市建设吸聚人才、服务人才的重要作用,更与大批上下游产业高质量发展密切相关。

南方都市报在进驻佛山20周年之际,推出《拥抱新周期》二十周年纪念特刊之美好生活卷(上),聚焦万亿佛山房地产行业高质量发展之路,并通过一线调研和权威访谈回答系列“拐点”之问:三年后,如何拥抱“新周期”;制造业当家,哪些区域将率先跑出;“窗口期”暗潮汹涌,五一黄金周买哪?

信心2023:新周期新机遇新格局

“君子始冠,必祝成礼,加冠以厉其心。”

2003→2023,二十弱冠。

是五区握指成拳形成真正合力;是南都与佛山从陪伴相守到并肩前行;亦是一个行业的沉浮与蝶变。

亲历行业变迁,我们清醒地看到:人们还是需要房子、经济社会发展还是需要房地产。但也更理性认识到,行业正褪去泡沫和浮躁回归美好生活本质,更是一座城市引人才、留人才和服务人才的最大诚意和底气。

三年后,“拐点”是否已来、“窗口期”是否已至?南都佛山记者通过权威访谈和一线调研给出答案:一季度量价齐升,正处于“微笑曲线”的底部。然乍暖还寒,支持政策仍在持续发力,企业仍在积极促销。

在信心为金的2023年,行业已经迈入新周期。

A.新周期

房地产和建筑业是“支柱产业”?

——房地产和建筑业被确立为“支柱产业”,关乎行业高质量发展、关乎美好人居需要,也关乎上下游产业链。

这是行业拥抱“新周期”的发展机遇,也是责任担当。

01.稳支柱

房地产行业与佛山22个产业直接相关

日前,住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹近日到中国建筑科学研究院有限公司调研时指出,住房和城乡建设领域承担两个支柱产业,一个是建筑业,2022年增加值占GDP6.9%。另一个是房地产业,2022年增加值占GDP6.1%,两个支柱合起来占13%。把两根柱子稳住,对稳定经济大盘有重要意义。

要充分认识到在经济社会发展中的重要位置,增强责任意识。行业企业要充分发挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作用,自觉担当稳定宏观经济大盘使命责任,深入推进供给侧结构性改革,满足人民群众对美好生活的向往。

在制造业大市佛山,稳支柱更关乎产业链上下游。

佛山住宅成交规模多年稳居全省第一,曾达到广州深圳两市销售规模总和。今年一季度佛山住宅成交位于全省第二,与广州、惠州TOP3城市成交总量占了全省三分之一。

比起“量”,房地产行业健康的发展,对佛山更重要的是“质”。佛山主要领导曾在省两会分组讨论时直言,房地产行业与佛山22个产业直接相关,包括家电、陶瓷和建材等,房地产直接影响系列产业链发展,保持行业稳定发展对佛山十分重要。但必须坚定“房住不炒”的定位,而非采取极端的刺激的手段和措施,“这不利于一个地方长远发展。”

02.保交付

企业社会责任是“必修课”

买房前先看行业“红黑榜”

2022年地产行业经历了前所未有的凛冽寒冬,房地产行业销售同比下滑26.7%,开发投资同比下滑10%。这场行业的生存大考也是一场洗牌,不仅是优胜劣汰,更倒逼行业发展回归消费需求和美好生活的本质。

确保房地产市场平稳发展,兑现到居民美好生活中,首先是保交付。过去一年,佛山市、区住建部门多次开展企业挂点服务,解难题促发展,协调解决企业在发展过程中遇到的困难和问题。今年2月,佛山市发改局发布《佛山市关于促进稳增长实现开门红的若干措施》,明确提出促进房地产平稳健康发展的目标和系列举措。

在行业观察者看来,过去一年行业下行周期中,企业也出现分化。 “保交楼、保交付”被多家房企提升到企业战略高度。

碧桂园2022年年报显示,集团连同其合营企业和联营公司全年累计交付近70万套房屋,交付量高居行业榜首。在碧桂园大本营佛山及临近的肇庆及云浮三个城市,去年交付近2.4万套房屋,其中超过1.8万套实现了提前交付。

值得关注的是,去年保利华南在佛山的业绩格外亮眼。据媒体报道,该企业不仅取得双料销冠的优秀业绩,其328.7亿元的销售额是第二名的三倍多,占TOP20企业销售额总和的27.1%。除了销售力和产品力,保交付和企业责任更是让消费者放心的决定因素之一。数据显示,该企业100%保交付,近年来,保利华南累计交付户数2.3万套。

还有从佛山出发布局全国的美的置业,数据显示,2022年企业提前和如期交付超8万套房,交付套数位列行业TOP13,收楼率达90%,交付客户满意度达87分。

来自佛山市房协统计信息,2022年佛山万科共完成佛山地区7个项目的交付,包含8892套房屋,客户满意度98分以上,57%的交付批次实现交付即发证。

对于企业来说,交付力及完善交付体系已经是“必修课”。对于消费者来说,企业责任和行业“红黑榜”,是比营销宣传更重要的决策因素。

为此,南都记者持续关注读者爆料和消费者关切,对停工、延期交付、违规销售等行业现象进行一线调研和实时披露,监督行业健康稳健发展。消费者也可以持续关注南都APP、佛山大件事官微以及南都佛山20周年纪念特刊,美好生活卷上、中、下篇。

03.促消费

支持刚改住房需求

解决新市民年轻人住房问题

2023年全国两会政府工作报告明确,加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题。有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,防止无序扩张,促进房地产业平稳发展。

促消费是2023年的关键词,佛山市政府工作报告对今年各项工作部署的第一项就是“积极恢复和扩大消费”。

在这背后,首先是“抢人才”、引人才。

过去十年,佛山常驻人口猛增200多万,但是迈向发展新周期,佛山引育人才的竞争力也面临挑战。

统计数据显示,2022年,广东佛山常住人口增势逆转,常住人口减少6.03万人。

根据《2022年佛山市国民经济和社会发展统计公报》显示,2022年年末全市常住人口955.23万人,其中城镇常住人口909.57万人,占常住人口比重(常住人口城镇化率)95.22%。在佛山常住人口规模缩减的这一年,广东省常住人口减少27.2万人,省外流动人口减少69.2万人。

如何支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题?一是更开放的购房置业政策;二是对年轻人足够亲和力和有竞争力的购房门槛;三是一座城市投资创业的发展空间。

佛山顺德区就提出,要打造最友好的置业强区。佛山市委常委、顺德区委书记刘智勇表示,“按我的理解,最友好就是一个工业企业在顺德这里,效率最高、成本最低、发展最好、土壤最好,我们所有的各种要素,土地、物流、仓储、交通、房价,包括上下游、产业链配套等,实现综合‘最优’。”

无论是房价还是居住环境,佛山都在不遗余力地发展建设中。

B.新机遇

“窗口期”来了吗?

——在业界看来,房地产市场尚未真正意义回暖,但市场需求已开始平稳复苏,处于“微笑曲线”底部。

支持政策仍需持续发力,企业仍需积极促销。

04.企稳

一季度成交量价均出现上行趋势

先来几组数据。

首先是全国一季度住宅成交面积和金额同比回升。

4月18日,国家统计局发布了1-3月份全国房地产市场基本情况。1-3月份,商品房销售面积29946万平方米,同比下降1.8%,其中住宅销售面积增长1.4%。商品房销售额30545亿元,增长4.1%,其中住宅销售额增长7.1%。

其次是全省楼市成交活跃度回跃至三年前水平。

来自广东房协统计数据显示,2023年第一季度,广东商品房销售面积、销售金额同比增长9.8%和14.0%,增速比1—2月提高10.0个百分点和16.1个百分点,呈加速恢复态势。与过去20年同期数据相比,今年第一季度商品房、商品住宅销售面积均超过2019年的销售量,回升至历史高位水平。

价格也逐渐“企稳”。全省第一季度商品房销售均价为14690元/平方米,同比上涨3.8%;其中商品住宅销售均价15309元/平方米,同比上涨2.6%。

最后聚焦到佛山,一季度政策逐步呈现效果,供需两端均表现活跃,成交同比明显回升。来自佛山房协、汇诚鸿图和佛山中原的统计数据显示,供应侧一季度佛山全市供应住宅10849套、120.89万平方米,面积同比上升10%~15%。需求侧全市第一季度一手住房成交18946套,同比上升18.49%,新房住宅整体网签面积达到210万平方米,同比增长16%。

尽管量价均出现上行趋势,但从全国、全省一季度数据来看,成交已经触底回升,但行业投资额和新开工面积等各项数据仍在下行。广东房协一季度分析报告同步指出,市场复苏尚未稳固,支持政策仍需持续发力,企业仍需积极促销,共同呵护市场稳定复苏和健康发展。

05.实招

降低置业门槛,对人才敞开大门

政策红利不断在释放。来自佛山中原策略研究中心分析报告统计,2023年一季度65省市地方利好政策释放频次约175次。涵盖优化限购、优化限贷、优化限售、公积金、优化限价、购房补贴、优化预售监管和人才落户等七大方面。其中公积金相关政策达到75次,占了超四成。其次是购房补贴和人才落户等,分别达到40次和24次。优化限购、限贷政策也是各地调控重点,落地频次合计约25次。

房地产行业对上下游产业链的带动效应,以及宜居环境对人才吸聚和服务,对制造业大市佛山具有重要意义。

今年佛山市政府工作报告提出,有效防范化解房地产企业风险,推动做好保交楼、保民生、保稳定各项工作,坚持“房住不炒”定位,支持刚性和改善性住房需求,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

近阶段,因城施策的政策优化“实招”相继落地。

实招之一是住宅全面解限。2022年12月9日,《佛山市住房和城乡建设局关于进一步优化房地产调控政策的通知》发布,时隔六年零两个月,佛山全市住宅解限。

实招之二是对优秀人才进一步降低门槛、敞开大门。

2月,佛山市公安局发布了关于公开征求《佛山市公安局关于调整部分区域稳定居住就业入户政策的通知(征求意见稿)》意见的通告,佛山高明区、三水区拟恢复购房入户政策。

3月,佛山市南海区将启动“才聚南海·安居惠购”活动,人才及其直系亲属在参与活动的房地产项目购房可享折上99折。首批38个品质楼盘参与,覆盖南海7个镇街。

4月,三水区乐平镇发布《乐平镇购房补贴活动方案》,期间购买新建一手商品住宅的购房人可申请成交价格1%补贴,累计补贴金额上限为300万元。围绕加快佛北战新产业园建设,全面助力更多优质人才安居乐业。

C.新格局

制造业当家,哪些区域将率先跑出?

——当前,广东正实施制造业当家“一把手”工程,树立制造业当家的鲜明导向。这是广东现代化建设的产业“脊梁”,更是佛山各区域板块未来发展的潜力和竞争力。

06.产业强

区域竞争力就强

在“制造业当家”和“百县千镇万村高质量发展工程”全省两大重点工程的交汇处,我们看到佛山不同区域在新一轮发展中新动能和新格局。

2021年、2022年,佛山连续两年推出“佛山之治”——《佛山“镇能量”指数报告》,构建4个维度共40项指标的测评体系,梳理百万条数据科学测评全市32个镇街在经济、科创、商业及公共服务的基础和潜力,解构镇街的综合竞争力,解构镇域发展亮点,表彰先进。

这份榜单折射出产业强区域竞争力强者恒强的“马太效应”。

2022年,前15名镇街GDP总和约为8366.12亿元,约占32镇街GDP总和的70%。其中前4名排位环比未变,桂城街道以85.54分蝉联第一,狮山镇、祖庙街道和大良街道分别以82.21分、81.83分和78.20分排名第二第三和第四位。北滘镇在总榜的排名上升1位至第5,石湾镇街道、容桂街道、大沥镇、张槎街道、里水镇分列6-10名。荷城街道、乐从镇、丹灶镇、陈村镇、伦教街道占据11-15位。如果不仅以通勤距离为置业考量,以上TOP15就是大数据给出未来三至五年在佛山买房置业推荐板块。

其中,在四个千亿大镇佛山占两席的南海狮山和顺德北滘,无论是百强企业还是省级科创平台都呈现出集聚效应,从而推动国内乃至国际高端人才的虹吸效用。还有禅城祖庙、张槎等镇街,以“亩产论英雄”的逻辑,与广深一线城市的经济大区竞合发展。

在南都大数据研究院另一份“佛山数智变革”报告中,佛山除了狮山、北滘之外,近两年三水乐平和顺德容桂在科技创新和数字化转型方面“加速度”明显。

过去十年,南海桂城、里水;顺德北滘;禅城祖庙等镇街楼价跑速亮眼。未来十年,支撑区域价格的一定是产业价值。

07.轨道交通格局

决定区域未来格局

如果说产业结构是区域发展的内生动力,那么交通路网就是城市竞争力的开放格局。

国内首条跨城地铁将千灯湖、祖庙和佛山新城与广州核心区域串联。2018年地铁广佛线的总客流量已是2012年时的十倍之多,最高峰客流量59.16万人次。2019年,广佛线成为广州地铁客流量增幅最大的线路。

佛山政府工作报告提出,截至去年底地铁3号线首通段、广州地铁7号线西延顺德段、南海新交通一号线全线开通运营,城市轨道交通实现组网运营,运营里程达127公里。轨道交通沿线枢纽无一不是人居价值高地。

迈入行业新周期,佛山轨道交通路网也迎来全新格局。

去年通车的广州地铁7号线以“人才专列”的使命串联广州大学城、广州南站和顺德北滘;佛山地铁2号线东西贯通禅城西部和广州南站;佛山地铁3号线“南北大动脉”联通强中心禅城与制造业强区顺德。

佛山轨道路网的意义不仅是内联,更重要的是外通。通过广佛线和7号线,佛山加速融入广佛“一张网”,通过与南站的接驳实现湾区高效互联。

更大层面的互联互通,也决定区域未来格局。外联内通对佛山区域价值的直接拉动,则在于TOD和枢纽。那么2023年以及未来一段时间,轨道价值看哪里?看三大新城:三山新城、北滘新城和佛山新城。

在三山新城,2号线和南海新交通无缝接驳,带动区域发展的基础上更联通广州南站超级枢纽;在佛山新城,南北动脉3号线和广佛线交汇,是大佛山五区的“掌心”;在北滘新城,“第二广佛线”广州地铁7号线的使命是科创线和人才线。

佛山轨道路网的新机遇在于湾区互联,与新区域的“激活”。

拟串联起三龙湾和松山湖的佛山经广州至东莞城际(佛穗莞城际)项目,串联佛山、广州、东莞三市中心城区,被视为湾区大平台联动发展的重要线路。

还有激活潜力区域的新“动脉”,今年顺德区政府工作报告提到,力争佛山地铁11号线等项目动工,国内首个工业总产值“千亿大镇”容桂经济活力和人居价值是否能被重新激活,这与轨道线路共同备受期待。

总策划:戎明昌 刘江涛

执行策划:刘岸然 谢江涛

统筹:李平 何惠文 路漫漫

采写:南都记者 路漫漫 胡嘉仪 见习记者 李焕怡 实习生 孙天宇 聂慧琳 杨红风 肖子怡

摄影:南都记者 郑俊彬


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