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改善型住房

文章作者:佚名 人气:发表时间:2024-03-12 12:11:49
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改善型需求和投资性需求尽管性质不同,但在购房行为上却有很大的相似性,它们很难用一个明确的、可操作的标准予以剥离。改善型住房国家没有出台统一的界定标准,通常从两点界定。
第一,低于人均住房面积。由于国家没有统一规定数据,各地出台标准有一定差别。北京标准为人均住房面积为27.7平方米;上海为34.6平方米;南京为26平方米;广州为19.9平方米;成都为60平方米。明显能够看出二三线城市的人均住房面积大于一线发达城市。以广州为例,广州地区人均面积19.9平方米为参考标准,如果一家5口人,住房面积仅为60平方米,人均面积低于19.9平方米,如果有换房的打算,再买的房子即是改善型住房。
第二、90平方米。就是原有住房在90平方米以下的,再买第二套房不应视为投机行为,而是改善型居住行为。目前90平方米以下被界定为中小户型,是一种过渡户型。
央行于2007年底规定“改善型普通自住房”可以享受贷款优惠政策以来,“改善型普通自住房”实际上扮演了第二套住房的角色,政府希望通过其实现改善居住条件、拉动内需的作用。善型普通自住房”存在难以准确界定、变通空间较大等先天不足,再加上监管部门对放松二套房贷持非常谨慎的态度,在银行监管较严的地区,“改善型普通自住房”很难成为住房需求的助推器。银行监管部门应适当扩大“改善型普通自住房”的范畴,与各地统计局加强合作,及时推出“改善型普通自住房”的操作细则。
央行规定,“如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住房贷款政策执行”。作为界定改善型住房的关键,“人均住房面积”很难得出一个准确、合理的数据。虽然各地统计局每年都会有一个统计数据,但如果将大城市规模庞大的没有户口的常住人口计算在内,人均住房面积很难界定。
显然,“人均住房面积”不能定得太高也不能定得太低,如果定得太高,就压抑了部分真实的改善需求;如果定得太低,又便宜了投资购房者。即使如统计局等国家机关发布一个比较权威的“人均住房面积”,商业银行仍有“变通”空间。比如说,如果把家庭的非常住人口算作家庭人口,人均住房面积很容易就会低于当地的人均住房建筑面积。
正因为“改善型普通自住房”很难界定,商业银行有一定的自主操作空间,监管部门为了防范贷款风险,才迟迟没有出台操作细则。这就导致商业银行对“改善型普通自住房”实行了两种极端的操作,一种是严格执行央行“9·27政策”,对所有第二套住房不实行贷款优惠,一种是滥用“改善型普通自住房”概念,借机对二套房贷放松限制,其中以前者居多。 [1]
播报
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改善型购房主要是指对目前的居住条件不满意,需要重新购置房产来满足对居住的要求。根据改善型居住需求的性质,又将改善型需求分为两类:一类是目前的居住条件比较差,迫切需求改善居住环境而购房;另一类是收入颇丰,平时生活品质比较高,对现有住房不满意,在新的高品质楼盘出现后,为了追求更高的生活质量,而去购买新房。
对改善型住房需求者的购买建议:
1、对新居住区域的选择:一般来讲,改善型购房者对住房区域的选择要有全面的考虑,如区域房价水平、生活配套、住房条件、小区环境、周边交通、学校等的分布情况,全面衡量自己的经济能力和换房的要求。
2、后续生活费用等的考虑:消费者改善型换房时,须考虑到自己目前的经济实力是否能够承担外,还应考虑到日后的生活费用、孩子的教育费用、换房后到工作单位的交通费用的增加等,尤其要优先考虑是否有足够的资金来保证未来孩子的教育费用。
3、相关的交易税费要理清:换房业主在“卖旧买新”置业时,一定要理清自己作为卖方和买方双重身份时,各自需要缴纳的税费。一般来讲二手房买卖交易时出售方需要缴纳营业税个人所得税,购买方需要缴纳契税,但是要注意已购公房回迁房交易时,购买方需要另外缴纳土地出让金;而在经济适用房出售时则由出售方缴纳土地出让金。另外,按照规定在售房1年前后再购房时,契税可以按差额计征,也可以节省部分开支。
4、原来住宅的处理:在实现自己的换房计划后,对于原有住宅出售或是出租要结合市场情况和未来走势来确定。如果原有住宅的位置较好,租金价格水平较高,可以考虑将其出租,利用租金来还换房后的贷款
5、卖与买可考虑同步进行:如果想要换房,手头资金又不充裕需售房款救急的消费者,可以考虑让买、卖交易同时进行,以筹到售房款后实现自己的换房计划。建议买与卖同步进行的消费者,先做好新房的选择和购买前工作,比如看房、议价等,一旦自己的旧房进入交易程序,马上启动新房购买程序。即使买房程序稍微落后于卖房,可与买家沟通要求延后交房。这样就可以依靠卖房的收入来缴纳买房的首付款,其不足房款可以做商业贷款公积金贷款。


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