去年7月开始看房，年底签约，历经疫情反反复复，楼市变化捉摸不透的担忧，终于在今年3月拿到了房产证，顺利完成了交易，心里悬了半年的大石头终于落地了。

二手房买卖交易真的比新房复杂太多了，从看房到签约，没拿到房产证之前，每个环节都可能出现问题，我们在购买的过程中，也是每天小心翼翼，生怕少了或错了哪个步骤，就有可能影响最后的交易，甚至影响未来的生活。

下面跟大家分享一下我们自己购买二手房的过程和注意事项，包含看房-签约-过户等重要流程中容易忽略的细节，希望大家都能顺利住上自己心仪的房子。

1、交易房屋无抵押

客户资质审核—签署房屋买卖合同—银行面签—办理网签（可同时进行贷款评估）—资金监管—银行批贷—预约权属转移登记—办理转移登记—缴税预审—缴税过户（缴纳契税、个税、增值税等，根据房屋类型决定）—领取新房本（房产交易登记中心出具）—首付款解冻—银行放款至卖家账户—物业交割—保证金解冻

2、交易房屋有抵押

客户资质审核—签署房屋买卖合同—预约还款—还清欠款—注销抵押登记—银行面签—办理网签（可同时进行贷款评估）—资金监管—银行批贷—预约权属转移登记—办理转移登记—缴税预审—缴税过户（缴纳契税、个税、增值税等，根据房屋类型决定）—领取新房本（房产交易登记中心出具）—首付款解冻—银行放款至卖家账户—物业交割—保证金解冻

在二手房交易中，房源质量、签约、过户等重要步骤，都很容易出问题，万一买到多次抵押给民间贷款的房子，不仅财物两空，还会给后面的生活带来无限的麻烦。买二手房不一定非要通过中介来完成交易的，但建议尽量选择中介，选择靠谱的中介非常重要，能为后续的购买过程省很多精力和时间，也大幅降低购买的风险。关于选中介，我们自己总结了一些tips，供大家参考：

• 尽量选择有正规资质的大型中介公司，例如链家、中原，大公司一般整合信息的能力强，能够帮我们在看房前就直接筛选掉很多有风险的房子，从业人员资格也是经过筛选的。其次，他们的服务流程比较完善，费用透明，资金实力雄厚，有能力垫付前业主的抵押金额，能规避签约过程中的细节风险。
• 尽量找不同的中介公司，同一个中介公司里找不同的个人带看房，最终选择从业时间长，态度客观中立的中介个人。可以通过房产APP约不同的中介，例如贝壳找房、安居客、链家等房源比较真实的APP，确定中介后，就可以让选定的中介根据我们的需求推荐了。从业时间长的中介个人，对于区域的楼市情况和周边环境，都会非常熟悉，能够帮助我们快速地了解目标小区的情况。跟中介了解实际房屋信息和周围环境的同时，自己在网上查资料，复核一下中介的口头信息，观察中介对于房屋的描述，尽量不要选一味吹嘘房子好、地段好的中介。好的中介会客观地评价房子的利弊，不会经常电话轰炸打扰，不会忽悠买更贵的房子，关注买家的核心需求。

关于如何选择区域，大家还是结合自己的首付情况、通勤距离、地铁/学区/商业配套情况来判断，仁者见仁，智者见智，这里我就不赘述啦。下面重点跟大家分享一下实地看房中重点注意的事项：

• 关注重点参数：

实地看房前，通过app先了解小区和房子的基本情况，以下这些重要的指标需要关注：

容积率：建议选择容积率3以下的；

绿化率：建议选择30%以上的；

房屋年限：尽量选择满五唯一的房子，即持有超过5年，且是业主名下唯一的房子。房屋持有年限关系到交税的问题，各地政策不一样，可以通过各地官网查询具体情况，比如广州从2021年起，未满5年的房子，除了契税以外，还需要交个人所得税，这些税费都是嫁接到买家身上，就会导致首付成本过高；

房屋用途：一般分为普通住宅、商业类、商住两用等，建议优先考虑普通住宅，关系到学位/学区，商业类和商住两用是不具备学位/学区资格的，并且商业类首付基本都要50%以上，且不能明火明电，不适合家庭居住。

具体二手房税费如何计算，可以看我整理的部分

交易权属：一般分为商品房、共有产权房、限竞房、经济适用房、安置房，除了商品房外，其他几种类型的房子，交易上会受到限制，首付成本也高，比如共有产权房，除了个人所得税以外，还可能存在增值税、土地出让金等费用，且费用巨高。比如限竞房，一般要求持有8年以上才能上市交易，如果不打算长期自住持有的，不建议购买这种类型。因此，遇到非商品房类型的房子时，注意一定要弄清楚这类房子目前的政策情况，可能涉及要交的额外税费是多少，有什么交易限制；

抵押信息：非常重要！尽量别买二次抵押或多次抵押的房子！这里是最容易踩坑的地方：

• 一定要查清楚房子是否抵押、是否被查封情况，这个可以在各地房产管理局网站上输入产权人名字、产权证号就可以查到；
• 如果抵押二次或者多次的房子，大概率也可能抵押给民间贷款机构，这是无法在官方网站上查到抵押信息的，这时候最麻烦，一旦抵押给民间贷款机构，未来可能会带来无穷无尽的官司，还可能血本无归。
• 要避免上面的坑，选择中介公司就很重要，大的公司能帮我们规避掉这些明里暗里的套路，中介费贵的主要作用就是在这里。其次，除了依靠中介公司，自己在跟房东的交谈过程中，也能了解房东的家庭情况，卖房的原因等，结合来判断是否有风险；
• 抵押的房屋，在还清贷款前，是不能解押的，要了解业主偿还抵押款的能力，有的会要求买家用首付款来给业主解押房子，这个时候房产证权属还没转移，原业主解押房子后，随时可以再进行抵押或者卷款潜逃。所以遇到用首付款解押的情况，要三思，尽量通过中介公司垫付金额。常规情况下，都是通过中介公司垫付解押金额，然后中介公司拿到房产证，再约上双方一起去房产局办理过户手续。

套内面积：大多数时候也会用得房率这个指标，得房率=套内面积/建筑面积，建筑面积是指包含公摊面积在内的总面积，套内面积就是实际我们居住的大小。底层建筑建议选择得房率在80%左右，高层建筑选择得房率在75%左右，如果低于75%，就不划算了，公摊面积过大。

梯户比例：住宅型楼盘，建议选择平均1梯3户以内的，比如一梯2户，2梯4户，2梯6户，超过这个比例，电梯就可能比较拥挤了。之前去看的一套地段很好的房子，2梯10户，在1楼等电梯花了十几分钟，马上放弃这个小区了。

• 小区环境：是否封闭小区，公共空间（楼道、小区空地、垃圾桶等）是否整洁干净，消防安全通道是否堆积杂物，这些能体现小区物业的管理情况，物业管理混乱的小区，未来纠纷处理麻烦；
• 房屋情况：关注房屋的朝向，尽量选南北通透的，东西向的房子，真的冬冷夏热，居住体验很差。关注房屋内部，特别是洗手间和厨房，是否有裂痕或者漏水的痕迹。关注隔音！关注隔音！关注隔音！可以通过分贝仪器，或者关上门窗，听声音大小，或者通过墙体厚度来判断。我之前租的房子就是隔音很差，每天上下左右各种声音轮番轰炸，每天都要炸裂了

• 签约前，必须了解清楚房子户口占用情况、学位占用情况，很多城市采取“六年一学位”政策，如果被占用了，可能导致短期内小朋友无法上学；
• 产权信息调查：到房产局核实产权证的信息，一般这个会由中介带领我们去房产局核实，注意如果有多个产权人，签约时所有产权人必须全部到场签字；
• 抵押信息调查：到房产管理局核实抵押信息，中介必须对抵押信息做完全调查；
• 容易忽略的信息：家居家电附带情况说明、车位附带说明、房屋交付期限、违约金额、涉及诉讼时费用承担责任方、明确户口迁出时间

以上就是在购买二手房中最重点的注意事项了，如果要了解广州落户流程，可以看我之前的文章：