你听说过“1/6理论”吗？

也就是用6~7年家庭收入买一套房是合理的。

假设你大学毕业之后，月入过万，你爸爸普通小城市工薪阶层，月收入5000，你妈妈工作很清闲，月入3000，你们一家的年收入就是：21万6千，6~7年的收入总和就是150万左右。

　　什么?

　　你说月入过万中国前5%才能实现?

　　你说你爸妈没有正式工作赚不到一个月8000?

　　你说你们还要吃饭、租房、交通出行、人情来往?

　　先不管。

　　按照150万的购买能力，大概能在中国哪些城市买一套普通房子呢?

　　以100平来算，150万下面这些城市：

　　你都买不起。

　　一直看到第28名，绝望的你才看到一点希望。

　　看明白了吗?

　　按照“1/6理论”，你必须满足：

　1. 家庭收入属于中上。

　　2. 不吃不喝毫无开销。

　　3. 维持6~7年左右。

　　才能在一个非一线、非新一线城市买一套房子。

　　而且，这套房子你还不能长期居住，因为在海口、石家庄、西安你很可能赚不到10000/月。

　　如果说6年家庭收入买房属于合理范畴。

　　那中国很多城市已经严重超标了。

　　从均价来看，北京、上海、广州、深圳、杭州等一线城市房价收入比已达40年左右，这个比例在世界已经处于很高的水平。有人说纽约的房价比深圳还贵，伦敦海德公园附近房价比上海还高，但是纽约和伦敦居民的收入也是深圳上海的好几倍啊，就均价而言，伦敦的房价收入比仍在10年以内。而我国呢?一线城市房价收入比普遍40年左右，20多个二线城市也达到了25年左右。

　　大家都在喊房价高，根源性问题就在：收入增幅完全跟不上房价涨幅。

　　除开已经被说烂了的政策因素。

　　我总结了6个原因：

　　中国的耕地面积已经从80年代的23亿亩变成现在的20亿亩。

　　而国家预估的耕地面积红线是18亿亩左右，再少，就要出现吃不饱饭的大问题了。所以，你就发现，这些年国家的土地供应越来越少，因为实在是没有多的余粮了。2015年供地770万亩，2016年700万亩，2017年600万亩……土地供应少了，房地产用地自然就更紧张了。

　　众所周知，房地产用地是要进行土地拍卖的，本来是为了避免一些灰色交易，但是拍卖这种行为必然就会把价格推到一个很高的位置，再加上前面说的房地产用地越来越少，供不应求，就导致地价越拍越高。

　　有人说那不用新地，改造旧城区啊，可改造旧城区就需要拆迁，拆迁补偿一般是那块区域的平均房价，假设是7000/平米，为了保证能给得起这个拆迁款，拆迁后7000/平米就会被作为起拍价，这样建成的商品房价格一般会达到15000左右，用旧城改新城的方法，只会让房价越滚越高。

　　按经济学逻辑，对一个城市而言，GDP不能全部用来投资建房，正常情况，每年固定资产投资不应该超过GDP的60%，而房地产投资不能超过固定资产的25%，这样算下来，房地产投资不能超过GDP的12.5%，可中国房地产投资超过GDP60%的城市有5个，超过40%的有16个，已经严重超标，从而导致一些地方的固定资产投资绑架了国民经济发展，这样就弄成了“不敢放、放不掉、继续抓”的恶性循环。

　　全国10万亿地方税，4万亿与房地产有关。13万亿左右的地方财政预算收入，有8万亿与房地产有关。

　　国外很多家庭一辈子不买房，比如新加披有80%左右的居民住在政府提供的公租房里。但是中国人根深蒂固的买房观念，再加上租房市场的几大乱象：

　　1.房东可以随意涨租金。

　　2.房东可以随时收回房屋。

　　3.租房者无法享受绑定的教育医疗。

　　所以导致中国人买房的需求一直很高。

　　经济下行的时候，国家希望刺激房地产。

　　房地产泡沫聚集的时候，国家想稳住或者压一压。

　　所以导致政策多变，无法形成稳定的市场预期，导致老百姓一直在买房不买房之间犹豫，所以房价一直下不去。

　　房价高的坏处显而易见：

　　1. 影响实体经济整体环境。(大量店铺、工厂倒闭，失业问题)

　　2. 实体企业职工买不起房子，会促使企业搬离高房价地区。(华为)

　　3. 抑制年轻人的梦想，让中国可能转向“低欲望社会”。

　　当然，这些问题其实国家早就发现了，解决方案也在4年之前就提出了，而且，2020年的新冠疫情可以说是加大了国家管控房价的决心，今年提出搞内循环，培养国内消费市场，这绝对不是一句口号，未来中国的经济必然要从过去的依赖房地产模式，转变为高科技企业带动国内经济，从而形成一个良性的经济内循环，任何阻挡这一转型趋势的，都会被毫不留情的碾压掉。

如果大家想知道国家会如何对付高房价，记得关注一下，我改天单开一篇来讲。

　　——本文部分观点引用自黄奇帆《结构性改革》—中国经济的问题与对策