香港这座城市被很多艺术家评为赛博朋克圣地，繁华与颓败完美融合，同时拥有一种疏离感的高科技成为香港独特的气质。之所以香港能够成为诠释赛博朋克概念的最佳城市，很大一部分原因是这里高度密集的建筑以及拥挤的生活环境。

如果你来过九龙寨，一定会被这里的景象所震撼，从20世纪50年代到1994年，中国香港的九龙寨城是地球上人口密度最稠密的地方，曾达到纽约市的119倍。高峰期间，在一个大约长200米、宽100米的地方挤压了大约350座建筑物，容纳着4万多人。全港1104平方公里的陆地面积上，住着750多万人口。其中，旺角的人口密度创下每平方公里13万人的世界纪录。

香港的城市面积确实是小，但真的缺土地到这种程度吗？其实并非如此，时至今日香港也只开发了不到30%的土地，开发区域主要是集中在港岛、九龙，还有超过70%的土地尚未开发，梁振英曾指出700万人居住在7%的土地上，推算的话每多开发1%的土地，就可以多容纳100万人。

如今超高的房价已经成为困扰香港年轻人发展的一大难题，也令很多港漂望而却步！只要将新界东北地区开发500公顷就可解决数十万人居住、就业问题。那为什么香港明明有土地，却宁愿忍受拥挤的环境也不愿意开发剩余的土地呢？

第一个原因是大量的土地被私人以及私企掌握。

新界这些土地由于历史原因，很多土地都掌握在私人的手里，1972年港英政府曾出台了“新界小型屋宇政策”，也就是俗称的“丁屋政策”，香港回归后按照《基本法》的规定这个政策被延续下来。开发商利用这种土地买卖形式以较低价格大肆圈地。

以香港四大家族为例，据美林报告称截至2019年6月末，香港四大开发商恒基兆业、新鸿基、新世界和长实地产共计持有农地面积约955万平方米。其中，恒基兆业持有426万平方米，新鸿基持有288万平方米，新世界持有157万平方米，长实地产持有84万平方米。

这些土地一般用来建丁屋或其他用途，只要人家不愿意售卖，那按照香港的法律条文，政府是没有办法动用这些土地的，更别提开发了！目前香港政府所掌握的很多土地都是通过公共设施释放出来的，不过为了公众利益，香港正在积极实施收回土地之道。

第二个原因是考虑到环保因素

其实香港情况比较特殊，首先山地偏多平地少，而这些平地通常都是处属于郊野公园和水源保护地，不能随便开发。香港很多环保组织者甚至自发反对抵抗香港政府开放新界的计划，理由是绝对不可以坏耕地资源。

香港中文大学地理与资源管理学系副教授、未来城市研究所副所长姚松炎也表示，“香港的土地一点都不少，千万不要在地图上看到郊野公园占40%的土地就肆意开发，如果这样做，全港人口平均密度势必会增加，生活质素每况愈下”。

若以牺牲生态环境为代价一味的开发土地，势必会进一步推高人口密度，令香港宜居度下跌。

但是，也有部分主流媒体认为，少量调整郊野公园的土地是可行的。“又要人起楼，又不让人攞地”，环境固然重要，但若普通百姓安居都难，香港的“宜居”是宜了谁呢？

第三个原因是“反自由行”情节

有一部分本港人认为没有被开发的土地可以成为一道无形的屏障，一旦大肆开发成为居民区，将容易导致新界东北地区，最终成为内地民众不用签证就可以进入的“特区之特区”，带来更大内地游客压力，影响到自身的生活质量。

那既然已有的土地开发起来这么多障碍，不如换个思路，通过“填海造陆”创造出新的土地，这一点香港政府也早就想到了，甚至在2019年3月19日公布了“明日大屿愿景”计划，预计花费6240亿港元（约合人民币5300亿元）建造一座岛。

香港目前可供开发的土地资源稀缺，并因此导致房价飚升，很大一个原因是十多年来香港填海规模和速度明显放缓。对比与香港积极为相似的新加坡，现有土地的22%是由填海而得。

相比较土地回收，填海造地不仅不存在产权纠缠问题，更重要的是，可以一次性获得面积广大的整片土地，这对于储备用地极其紧缺的香港来说，几乎是当前可以找到的最佳方案。

不过填海造陆要考虑的因素实在太多，法律上有《保护海港条例》的限制，同时又存在很多社会制约！

不能选在已经建设了海滨公园的地区；

不能影响现有航道，尤其不能影响葵涌码头。

不能离建成区太远，否则缺乏经济价值，

不能破坏已有的旅游风景区

这样细细看下来之后发现剩下的区域中，少之又少！

而环保组织的抗议、新界当地人士、政治团体通常会站出来，“大白象工程”、“破坏环境”、“人工岛在天灾面前不安全”之类的反对声音顿时雀起，事实上弱势的香港政府任何觅地建房的计划都曾遭遇强力抵抗，这让原本就频频遇阻的土地开发举步维艰、困难重重。

当前香港市民也认为香港房价过高，人均居住面积达于狭小幸福感大大下降，但同时他们又强烈希望继续保持香港回归后基本维持原状的法例和司法制度，可以说是非常的矛盾。

针对香港住宅面积小，房价过高其实并不是没有调控方案，而是香港政府、香港市民很难达成共识，不同阶层的利益难以动摇，不同的价值观念难以统一，这可能才是香港土地开发最大的障碍吧！

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